can dự đến diễn biến cơn sốt đất nền tại các thị xã, thị xã vùng ven TP HCM và những tỉnh giáp giới, cũng như tại các đặc khu kinh tế (ĐKKT) tương lai Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, PV vừa sở hữu cuộc bàn bạc với ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ HoREA. (Ảnh: Tuổi Trẻ). |
Thưa ông, các tháng đầu năm nay cho thấy hiện trạng sốt đất liên tiếp diễn ra tại những quận, quận vùng ven TP HCM và tại những đặc khu mai sau. Liệu đây đã là tín hiệu của "bong bóng" bất động sản (BĐS) năm 2018?
Ngay trong khoảng đầu năm 2017, HoREA đã cảnh báo về rủi ro sốt đất nền và condotel. Sau chậm triển khai, Thành ủy, UBND TP HCM chỉ đạo quyết liệt thì ngăn lại được cơn sốt khi bấy giờ. Nhưng tới cuối năm nhận thấy mang các dấu hiệu nên Hiệp hội lại cảnh báo về việc cơn sốt đất nền quay trở lại.
Tôi cho rằng, cơn sốt ảo giá đất nền ở những thị xã, quận vùng ven TP HCM và ở các ĐKKT ngày mai hiện nay đang ở thời kỳ cực điểm rồi. Nó sở hữu thể coi là dấu hiệu "bong bóng" nhưng chỉ diễn ra cục bộ ở 1 số địa phương mang đủ cả các điều kiện khách quan và chủ quan mà thôi. Điều kiện khách quan chính là định hướng tăng trưởng ĐKKT của nhà nước và điều kiện chủ quan là hoạt động thổi giá, thông đồng sở hữu cán bộ hạ tầng để lũng đoạn thị trường BĐS của đội đầu nậu, cò đất…
Như tại TP HCM hiện giờ, thị phần trung tâm của cơn sốt đất là huyện 9, tuy nhiên còn có các thị xã 12, thị xã Thủ Đức, thị xã Củ Chi…
các địa phương xảy ra hiện tượng sốt đất đều đã phải tung cán bộ ra cộng mang hạ tầng tập kết khắc phục. Như TP HCM đã chỉ đạo UBND những huyện, thị xã cộng kết hợp để kiểm soát cơn sốt đất bây giờ, song song đề xuất phải công khai đầy đủ thông báo để điều hành thị phần, cảnh báo người dân tỉnh táo lúc đầu tư… Tôi nghĩ trong thời gian đến sẽ kiểm soát được tình hình, thực tiễn khoảng hai tuần nay thị trường đã với tín hiệu kiểm soát được một chút rồi.
Ở những địa phương gần lên ĐKKT cũng đang với các biện pháp rõ rệt, cách đây không lâu nhất là cả ba nơi Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đều đã mang lệnh tạm ngừng giao dịch, chuyển giao, chuyển nhượng Dự án, chuyển đổi mục đích dùng đất.
Ông với thể so sánh các điểm dị biệt giữa hiện trạng sốt hot đất nền hiện giờ so có thị trường BĐS năm 2007 – thời điểm xảy ra "bong bóng" BĐS?
Sự khác biệt thứ nhất về chính sách nguồn đầu tư, năm 2007, Chính phủ thực hành việc khuyến khích tăng trưởng nguồn đầu tư nên phát triển nguồn vốn vay năm chậm triển khai lên đến hơn 37%, hiện trạng cho vay dưới chuẩn phổ biến dẫn đến ko kiểm soát được chiếc tiền…
khi mà Đó, năm 2017 gần đây Chính phủ lại ứng dụng việc thắt chặt nguồn đầu tư làm phát triển nguồn đầu tư chỉ hơn 18%, năm 2018 này dự kiến Thống kê cũng chỉ ở mức 18%. Lịch trình hạn chế nguồn hỗ trợ vào BĐS đã được đưa ra, cả khách vay lẫn nhà băng đều đã mang những bài học xương máu rồi nên việc kiểm soát mẫu tiền cho vay sẽ chặt chẽ hơn trước (các mục tiêu về nguồn đầu tư và điều kiện cho vay cũng đều chặt chẽ hơn…).
Xét về các phân khúc BĐS, năm 2007, chỉ trừ phân khúc căn hộ vừa túi tiền, còn lại tầng lớp căn hộ cao cấp và đất nền đều xảy ra tình trạng sốt hot trên cả nước.
Còn bây giờ, tình trạng nóng sốt chỉ xảy ra ở phân khúc đất nền, đặc biệt là đất nền phân lô hộ lẻ, đất nền chia theo thửa và đất nền phân lô trái phép - những dòng đất không đủ hạ tầng pháp lý được tậu bán qua hình thức giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại. Và việc sốt hot đất nền này cũng chỉ xảy ra cục bộ ở 1 số địa phương như vùng ven TP HCM và các khu vực chuẩn bị lên ĐKKT mà thôi.
Chỉ trong những tháng ngắn ngủi đầu năm, cơn sốt đất nền đã lan từ các huyện, huyện vùng ven TP HCM sang các thức giấc phụ cận. Theo ông, cội nguồn do đâu dẫn tới sự lan rộng mau chóng này?
sở hữu đông đảo nguyên nhân làm sốt đất vùng ven TP HCM bị đẩy cao và lan nhanh ra những thành phố lân cận. Trước nhất phải nhắc tới việc TP HCM mới đây đã mang nhiều quyết sách to, trong ngừng thi côngĐây có định hướng tăng trưởng "Thành thị trấn sáng tạo phía Đông" (tại khu vực thị xã hai, thị xã 9 và quận Thủ Đức).
Thứ hai là do hệ thống cơ sở, đặc thù là cơ sở vật chất liên lạc của khu vực càng ngày càng được tập hợp đầu tư (mở rộng kết nối vòng đai 2 sở hữu đường Phạm Văn Đồng, đầu cơ phát triển những tuyến metro…). Đây chính là một trong các yếu tố quan yếu nhất kéo theo sự tăng trưởng về giá của BĐS những tỉnh thành phụ cận TP.
Thứ ba, lúc nhà đầu tư cân đề cập, so với các thị phần ngoại tệ, vàng, chứng khoán… thì thị trường BĐS được kỳ vọng phổ biến về hiệu quả đầu cơ.
Thứ tư, tâm lý người Việt lâu đời (xuất phát trong khoảng nông thôn, sinh sống theo nhà đất riêng lẻ) là muốn sở hữu đất nền.
Thứ 5, cội nguồn trực tiếp chính là do bị ảnh hưởng tâm lý sau vụ cháy chung cư Carina vừa rồi, sau chậm tiến độ Cảnh sát PCCC liên tục rà soát và phát hiện phổ thông sai phép tại các chung cư… làm tâm lý người dân càng bất an khiến cho phổ thông người vốn sở hữu ý định mua chung cư đã chuyển qua tuyển lựa mua đất nền để định cư.
Thứ 6, là do Quyết định 60/2017 của UBND TP HCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đã sở hữu hiệu lực 4 tháng rồi nhưng việc khai triển thực hành lại chưa quyết liệt (Quyết định này khác Quyết định số 33 trước đây).
rốt cuộc, một trong các nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự lan rộng của cơn sốt đất hiện tại là do giới đầu nậu, cò đất thông lưng với một số cán bộ cấp cơ sở vật chất, tung tin thất thiệt "thổi giá, tạo sóng" khiến cho thị phần xáo động. Trong cơn sốt đất, thậm chí rộng rãi người còn sẵn sàng ôm ấp cả đất nông nghiệp để chờ đợi cơ hội bán lại kiếm lời…
Xin ông Phân tích thêm về những rủi ro mà nhà đầu tư với thể gặp phải khi ấp ôm đất nông nghiệp trong cơn sốt đất hiện nay?
Đất nông nghiệp hiện được phân lô theo diện tích 500 m2 tiền ẩn nguy cơ sau này chủ đất sở hữu thể chuyển mục đích sử dụng thành đất ở trái phép, vì 500 m2 là đã tương đương diện tích của 1 biệt thự hạng sang rồi (biệt thự thường với thể rộng từ 200 – 1000 m2).
mang diện tích nhỏ như vậy, nếu cung ứng nông nghiệp công nghệ cao thì vẫn mang thể được, ngoài ra phân lô đất nông nghiệp như vậy rất dễ xảy ra biến tướng bởi diện tích phân lô giống sở hữu đất nhà ở (diện tích chỉ 50 – 70 m2), sẽ khó mà kiểm soát được ví như cơ quan cấp hạ tầng nhắm mắt khiến cho ngơ hoặc sở hữu thông lưng sở hữu giới đầu nậu…
quý khách đất nông nghiệp cũng phải đối mặt mang rủi ro về mặt pháp lý vì loại đất này không được xác nhận là đất ở. Các bạn phải mua nhà nông nghiệp sở hữu giá đất ở thì sẽ thiệt thòi rất lớn nếu như đất ngừng thi côngĐây sau này ko được quy hoạch thành đất ở.
Hiệp hội BĐS TP HCM đã đưa ra khuyến cáo, người dân mua đất nền thì nền đất phải mang sổ đỏ, đất ở thì mới xin phép xây dựng được. Ví như bên bán mà cung ứng cả sổ đỏ và giấy phép vun đắp thì rất yên tâm, chứ đầu tư căn hộ nền, đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, vi bằng thừa phát lại thì sau này không mang căn cứ luật pháp để đảm bảo quyền lợi của người dùng.
Nhà đầu tư thứ cấp đầu cơ ào ạt chứ người sở hữu nhu cầu thực rất ít, người đầu tư rút cuộc bao giờ cũng chịu thiệt hại nặng nề… ngoài ra, sau cơn sốt đất, khi giá đất quay trở lại giá trị thật thì sẽ gây thiệt hại rất to cho những nhà đầu cơ lướt sóng nên nhà đầu cơ thứ cấp cần vô cùng tỉnh ngủ trước các diễn biến của thị trường…
Xin cảm ơn ông!
Vietnambiz
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét